2026 감정평가사 부동산학원론 문제 해설 - 2026.4.4.

 

부동산학원론정답(2026-04-09 / 632.0KB / 75회)

 

2026 감정평가사 부동산학원론 해설 공기출(16시간 전 / 3.80MB / 47회)

 

 부동산학원론 81. 토지에 관련된 용어이다. ( )에 들어갈 용어로 옳게 연결된 것은? ( ㄱ ): 제방으로부터 하천쪽에 있는 토지 ( ㄴ ): 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위해 환지로 정하지 아니한 토지 ① ㄱ: 제내지, ㄴ: 체비지 ② ㄱ: 제내지, ㄴ: 원형지 ③ ㄱ: 제내지, ㄴ: 제척지 ④ ㄱ: 제외지, ㄴ: 체비지 ⑤ ㄱ: 제외지, ㄴ: 원형지 82. 부동산과 준부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 적재용량 25톤인 덤프트럭은 등록을 통해 소유권을 공시한다. ② 총톤수 25톤인 범선(帆船)은 등기를 통해 소유권을 공시한다. ③ 토지에서 경작되는 농작물은 명인방법을 갖추더라도 토지의 일부로 취급된다. ④ 토지에 부착된 한 그루의 수목은 ｢입목에 관한 법률｣에 따른 입목등기를 할 수 없다. ⑤ 토지에부착된한그루의수목은명인방법을갖추면토지와는독립한물건으로취급된다. 83. 오피스텔 관련법규의 내용으로 옳지 않은 것은? ① 주택법령상 준주택에 속한다. ② 건축법령상 용도별 건축물의 종류에 있어 업무시설에 속한다. ③ 사무구획별로 발코니를 설치할 수 있다. ④ 사무구획별 전용면적에 상관없이 바닥난방을 할 수 있다. ⑤ 전용면적은 건축물 외벽의 중심선을 기준으로 산정한다. 84. 토지의 특성과 내용에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? ○ 토지의 개별성은 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다. ○ 토지의 용도가 다양하므로 부동산활동에서 최유효이용에 대한 분석이 필요하다. ○ 토지의 영속성으로 인해 감정평가에 있어 장래의 동향에 대한 분석이 필요하다. ○ 토지는 공간적으로 연결되어 있으므로 부동산활동을 위해 인위적으로 구획 하여 등록하는 것이 필요하다. ○ 하나의 토지에 소유자와 용익물권자가 각각 있는 경우 각 권리별로 감정평가 해야 할 필요가 있다. ① 1개 ② 2개 ③ 3개 ④ 4개 ⑤ 5개 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 26) 85. 공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. ｢입목에 관한 법률｣에 따른 입목 ㄴ. ｢공장 및 광업재단 저당법｣에 따른 광업재단 ㄷ. 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치 ㄹ. 지붕과 기둥 그리고 주벽이 갖추어진 신축 중인 미등기상태의 건물 ① ㄱ, ㄴ ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ ② ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ ③ ㄱ, ㄴ, ㄹ 86. 감정평가사 A는 표준지공시지가의 감정평가를 의뢰받고 현장조사를 통해 다음과 같이 토지특성을 확인하였다. 표준지조사평가보고서상 토지특성 기재방법의 연결이 옳은 것은? ㄱ. 도로접면: 폭 15m 도로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 폭 4m 도로에 한면이 접하고 있는 토지 ㄴ. 지형지세(고저): 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 20°인 지대의 토지 ① ㄱ: 중로각지, ㄴ: 고지 ③ ㄱ: 중로각지, ㄴ: 중경사 ⑤ ㄱ: 소로각지, ㄴ: 중경사 ② ㄱ: 중로각지, ㄴ: 급경사 ④ ㄱ: 소로각지, ㄴ: 급경사 87. 부동산등기제도에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 임차권과 권리질권은 등기할 수 없다. ② ｢부동산등기법｣상 예고등기제는 현재 시행되고 있다. ③ 부동산의 등기기록에는 표제부, 갑구, 을구, 병구를 둔다. ④ 등기권리의 순위는등기기록 중다른구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따른다. ⑤ 구분건물(區分建物)의 등기기록은 표제부가 2개로서 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 있다. 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 27) 2026년도제37회감정평가사1차1교시A형(38–28) 88.부동산권리분석시등기사항전부증명서를통해확인할수없는것은모두몇개인가? ○점유권○지역권○구분지상권 ○유치권○전세권○분묘기지권 ○근저당권○환매권○관습법상법정지상권 ①2개②3개③4개④5개⑤6개 89.감정평가사A는실지조사와공부(公簿)조사를통해다음과같은사항을확인하였다. 이건축물의건폐율(ㄱ )과용적률(ㄴ )은? (단,주어진자료에한함) ○토지대장상토지면적: 600m2 ○대지중도시ㆍ군계획시설(학교)저촉면적: 100m2 ○대지중｢건축법｣제46조제2항에따라지정한건축선으로인해건축할수없는 부분의면적: 100m2 ○건축물의용도:지하1층(주차장),지상1층∼지상2층(각제1종근린생활시설) ○건축물대장상건축면적: 200m2 ○건축물대장상각층바닥면적:지하1층(200m2),지상1층∼지상2층(각200m2) ①ㄱ: 40.00%,ㄴ: 80.00% ②ㄱ: 40.00%,ㄴ: 100.00% ③ㄱ: 50.00%,ㄴ: 80.00% ④ㄱ: 50.00%,ㄴ: 100.00% ⑤ㄱ: 50.00%,ㄴ: 150.00% 90.부동산개발사업에관한설명으로옳은것을모두고른것은? ㄱ.｢도시및주거환경정비법｣상재건축사업과｢주택법｣상리모델링사업은주택 단지중에서일부의동을대상으로시행할수있다. ㄴ.｢도시및주거환경정비법｣상재개발사업과｢도시개발법｣상도시개발사업은 환지방식이가능하다. ㄷ.｢도시및주거환경정비법｣상재개발사업과재건축사업은관리처분계획수립을 위한감정평가를의뢰할때조합총회의의결을거쳐1인이상의감정평가법 인등을선정할수있다. ㄹ.｢도시및주거환경정비법｣상재건축사업과｢빈집및소규모주택정비에관한 특례법｣상소규모재건축사업은재건축부담금의부과대상행위이다. ㅁ.｢도시및주거환경정비법｣상재개발사업과｢빈집및소규모주택정비에관한 특례법｣상자율주택정비사업은공용수용이가능하다. ①ㄱ,ㅁ ②ㄴ,ㄹ ③ㄱ,ㄷ,ㅁ ④ㄴ,ㄷ,ㄹ ⑤ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅁ 91. A지역 아파트시장의 시장수요함수는 이고, 시장공급함수는   일 때, 균형에서 수요의 가격탄력성과 공급의 가격탄력성의 합은? (단,  는 수요량, 는 공급량, 는 가격이고, 가격탄력성은 절댓값이고 점탄력성 이며, 주어진 조건에 한함) ①    ② ③    ④       ⑤    92. 디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함) ① 임대료, 자산가격, 신규건설비용, 공간재고 등 4개 내생변수의 장기균형이 결정된다. ② 지역경제변수인 소득, 인구 또는 고용이 증가하면 부동산공간시장에서 임대료는 단기적 으로 하락한다. ③ 부동산자산시장에서 자산가격은 자본투자에 대한 요구수익률을 의미하는 내생변수이다. ④ 건물의 신규건설량과 최초 공간재고가 일치할 때 장기균형에 도달한다. ⑤ 건축원자재 가격이 하락하면 새로운 장기균형에서 균형공간재고는 증가한다. 93. 효율적 시장이론(efficient market theory)에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 효율적 할당(efficient allocation)이란 위험과 무관하게 모든 투자대안의 수익률이 동일 하도록 자원이 할당되는 것을 말한다. ② 강성 효율적 시장은 완전경쟁시장의 가정에 부합되는 시장이며, 어느 시장참여자도 초과이윤을 획득할 수 없다. ③ 약성 효율적 시장은 공표된 모든 정보를 지체없이 시장가치에 반영하는 시장이므로 기술적 분석을 통해 초과이윤을 획득할 수 없다. ④ 약성ㆍ준강성ㆍ강성 효율적 시장 모두 정보비용이 존재하지 않는다. ⑤ 불완전경쟁시장은 할당 효율적 시장이 될 수 없다. 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 29) 94. 도시와 도시화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 일반적으로 도시화의 4단계는 도시화(urbanization), 교외화(suburbanization), 탈도시 화(disurbanization), 재도시화(reurbanization)로 설명된다. ② 도시화를 측정하는 지표로는 인구지표, 토지이용지표, 농촌요소의 쇠퇴와 도시요소의 증대를 나타내는 경제활동지표 등을 활용한다. ③ 도시스프롤(urban sprawl) 현상은 도시의 팽창에 따라 도시가 무질서하게 교외로 확대 되어 가는 현상을 말한다. ④ 가도시화(pseudo-urbanization)는 도시의 인구가 도시 밖으로 벗어나 감소하는 현상을 말한다. ⑤ 도시재생(urban regeneration)은 낙후된 기존 도시지역에 새로운 기능을 도입하거나 창출함으로써 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적 환경을 향상시키는 활동을 말한다. 95. 부동산시장의 특성으로 옳지 않은 것은? ① 지리적 위치의 고정성으로 인해 부동산시장은 지역에 따라 여러 개의 부분시장으로 세분된다. ② 시장상황의 변화에 따른 수급조절이 어렵기 때문에 부동산시장에서는 단기적으로 가격 의 왜곡이 발생할 가능성이 높다. ③ 부동산에는 법적 제한이 많기 때문에 부동산시장이 왜곡되고 시장의 조절기능이 저하 된다. ④ 부동산은 대체가능성이 낮은 재화이기에 부동산시장에서는 공매(short selling)가 빈번 하게 발생한다. ⑤ 부동산이 고가의 상품이기 때문에 부동산시장은 자금의 유용성에 큰 영향을 받는다. 96. 주거기본법상 주거정책의 기본원칙에 해당하지 않는 것은? ① 소득수준ㆍ생애주기 등에 따른 주택 공급 및 주거비 지원을 통하여 국민의 주거비가 부담 가능한 수준으로 유지되도록 할 것 ② 양질의 주택 건설을 촉진하고, 국민주택 공급을 확대할 것 ③ 주택이 체계적이고 효율적으로 공급될 수 있도록 할 것 ④ 주택이 쾌적하고 안전하게 관리될 수 있도록 할 것 ⑤ 장애인ㆍ고령자 등주거약자가 안전하고 편리한 주거생활을 영위할 수 있도록지원할것 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 30) 97. 우리나라의 부동산제도와 그 근거법률의 연결이 옳은 것은? ① 투기과열지구- ｢주택법｣ ② 분양가상한제- ｢건축물의 분양에 관한 법률｣ ③ 토지거래허가제- ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ ④ 조정대상지역- ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ ⑤ 토지비축제- ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 98. 조세의 사용목적 여부 및 과세권자에 따른 분류기준을 함께 적용할 때, 동일한 유형의 조세로 묶인 것은? ① 상속세, 농어촌특별세 ③ 지역자원시설세, 지방교육세 ⑤ 등록면허세, 교통ㆍ에너지ㆍ환경세 ② 취득세, 교육세 ④ 재산세, 종합부동산세 99. 부동산시장과 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? ○ 용도지역ㆍ지구제와 토지비축제는 정부가 간접적으로 시장에 개입하는 제도이다. ○ 지가공시제는 실거래가 신고제보다 법령상 도입순서가 빠르다. ○ 주거급여제와 토지임대부 분양주택제는 현재 시행되고 있다. ○ 부동산시장에서 나타나는 부정적 외부효과는 시장실패의 요인이지만, 긍정적 외부효과는 시장실패의 요인이 아니다. ○ 재건축부담금은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 개발비용을 공제한 금액에 부과율을 적용하여 산정한다. ① 없음 ② 1개 ③ 2개 ④ 3개 100. 종합부동산세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ⑤ 4개 ㄱ. 과세방식은 인별합산방식이다. ㄴ. 과세대상은 재산세와 동일하다. ㄷ. 과세기준일은 재산세와 동일하다. ㄹ. 납세의무 확정방법은 부과징수방식이지만, 예외적으로 신고납부방식이 허용된다. ㅁ. 현재 물납과 분납이 모두 허용된다. ① ㄱ, ㄴ, ㅁ ④ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ② ㄱ, ㄷ, ㄹ ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ③ ㄴ, ㄷ, ㅁ 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 31) 101. 투자규모와 투자기간이 동일한 상호배타적인 부동산 투자안 A, B가 있다. 투자시 점에만 현금유출이 발생하고 보유기간 및 매각시점에는 현금유입만 발생한다. 각 투자안은 보유기간 동안 순영업소득(NOI)이 일정하다. A의 내부수익률(IRR)은 12%, B의 내부수익률은 15%이다. 투자자의 요구수익률이 8%일 때, 순현재가치(NPV) 는 A가 B보다 크다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함) ① 투자자의 요구수익률이 12%일 때, B의 순현재가치는 ‘0’이다. ② 투자자의 요구수익률이 15%일 때, 순현재가치는 A가 B보다 크다. ③ 투자자의 요구수익률이 8%보다 클 때, 순현재가치는 A가 B보다 항상 크다. ④ 투자자의요구수익률이 12% 초과 15% 미만의 구간에서 순현재가치는 B가 A보다 크다. ⑤ 두투자안의 순현재가치를 같게 하는 투자자의 요구수익률은 12% 초과 15% 미만의 구간에 위치한다. 102. 위험회피형 투자자가 평균분산지배원리를 적용하여 투자안을 검토하고 있다. 이 투자자의 효용함수는 2차 함수 형태이며, 각 자산의 수익률은 정규분포를 따른다. 각 자산의 기대수익률과 표준편차가 다음과 같을 때 옳은 것은? 구분 자산A 자산B 기대수익률 표준편차 8 % 4 % ① B의 표준편차가 2%이면, A가 B를 지배한다. ② C의 기대수익률이 12%이면, C가 A를 지배한다. 12 % ? 자산C ? 10 % ③ B의 표준편차가 4%이면, A와 B 사이에는 지배관계가 성립하지 않는다. ④ B의 표준편차가 10%이고 C의 기대수익률이 16%이면, B와 C 사이에는 지배관계가 성립하지 않는다. ⑤ B의 표준편차가 8%이고 C의 기대수익률이 16%이면, A, B, C 어느 자산도 다른 자산을 지배하지 않는다. 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 32) 103. 위험회피형 투자자가 다음 조건의 두 자산 X, Y를 대상으로 포트폴리오를 구성하 려고 한다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ X와 Y의 기대수익률의 표준편차:  ○ X와 Y의 투자비중: ≥, ≥,  ① 최소분산포트폴리오에서 X의 투자비중은 0.5보다 크다. ② X와 Y의 수익률의 상관계수가 작을수록, 포트폴리오의 기대수익률은 커진다. ③ X와 Y의 수익률의 상관계수가 ‘0’이면, 포트폴리오의 분산은 ‘0’이 된다. ④ X와 Y의 수익률의 상관계수가 ‘0’보다 크면, 포트폴리오의 표준편차는 X의 표준편차 보다 크거나 같다.  ⑤ X와 Y의 수익률의 상관계수가-1이면, 무위험포트폴리오를 만들기 위한 자산의 투자 비중은     ,     이다. 104. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함) ① 수익성지수(PI)가 ‘1’보다 큰 경우 투자가치가 있다고 판단한다. ② 내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 큰 경우 투자가치가 있다고 판단한다. ③ 순현재가치(NPV)법은 자본비용으로 재투자한다고 가정하며 가치가산의 원리가 적용 된다. ④ 다른 조건이 일정하다면 승수법에서는 승수가 클수록 더 좋은 투자안이다. ⑤ 투자규모에 차이가 나는 상호배타적인 투자안을 검토하는 경우 순현재가치(NPV)법과 내부수익률(IRR)법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다. 105. 우리나라에 상장된 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 소액으로 투자가 가능한 부동산 직접투자상품이다. ② 유가증권시장에서 거래되기 때문에 유동성을 확보할 수 있다. ③ 오피스, 상업시설 등 특정 부동산 유형에 전문화된 투자가 가능하다. ④ 국내에서 투자지역을 다변화할 수 있으며 해외 부동산에도 투자가 가능하다. ⑤ 투자시 운영자금수입(FFO: Funds From Operation) 등 배당관련 지표를 고려할 필요가 있다. 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 33) 106. 부동산증권에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 저당이체증권(MPTS)의 투자자는 금리위험과 채무불이행위험을 부담한다. ② 저당이체채권(MPTB)의 발행자는 조기상환위험을 부담하며 투자자는 채무불이행위험을 부담한다. ③ 저당담보부채권(MBB)의 투자자는 금리위험과 채무불이행위험을 부담한다. ④ 다른 조건이 일정할 때 시장금리가 표면금리보다 높은 경우 저당담보부채권(MBB)의 발행가격은 높아진다. ⑤ 다른 조건이 일정할 때 저당이체채권(MPTB)의 듀레이션(duration)은 조기상환이 많이 일어난 경우가 조기상환이 없는 경우보다 길다. 107. 다음 조건의 주택담보대출이 있다. 6회차에 변동금리를 적용하여 산정되는 원리금 상환액에 가장 가까운 값은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 대출원금은 26,000만원이며 대출기간은 20년이다. ○ 대출원리금은 원리금균등분할방식으로 매년 말 1회 상환한다. ○ 1회차부터 5회차까지 고정금리를 적용하며, 대출금리는 연 2.4%이다. ○ 6회차부터는 변동금리가 적용되며, 6회차의 대출금리는 연 6.0%이다. ○ 원리금상환액은 각 금리적용 시점의 잔여 대출기간과 잔액을 기준으로 한다. ○ 연금의 현가계수(2.4%, 15년): 12.4729, 연금의 현가계수(2.4%, 20년): 15.7374 ○ 연금의 현가계수(6.0%, 15년): 9.7122, 연금의 현가계수(6.0%, 20년): 11.4699 ① 1,652만원 ② 1,796만원 ③ 2,122만원 ④ 2,267만원 ⑤ 2,676만원 108. 이자율과 할인율이 연 8%로 일정할 때, A, B, C를 크기 순서로 나열한 것은? (단, 주어진 자료에 한하며, 모든 현금흐름은 연말에 발생함) ○A: 2차년도부터 6차년도까지 매년 250만원씩 받는 연금의 현재가치 ○B: 2차년도부터 6차년도까지 매년 200만원씩 받는 연금의 6차년도의 미래가치 ○C: 1차년도에 40만원을 받고 매년 전년대비 3%씩 수령액이 증가하는 성장형 영구연금의 현재가치 ○ 연금의 현가계수(8%, 5년): 3.9927, 연금의 현가계수(8%, 6년): 4.6229 ○ 연금의 내가계수(8%, 5년): 5.8666, 연금의 내가계수(8%, 6년): 7.3359 ① A >B> C ② A>C>B ③ B>A>C ④ C>A>B ⑤ C>B>A 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 34) 109. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 옳은 것은? ① 가입자가 오래 생존하는 장수명(長壽命)위험은 공사가 부담하며, 가입 이후 담보주택의 가격이 하락하는 가격위험은 가입자가 부담한다. ② 다른 조건이 동일한 경우 담보주택가격이 높을수록, 가입자의 나이가 적을수록 월지 급금은 높아진다. ③ 다른 조건이 동일한 경우 주택연금 가입 후 담보주택의 가격이 상승하면 월지급금도 주택가격에 연동되어 상승한다. ④ 신청인의 보유주택수가 1주택이라면 주택가격과 거주여부에 관계없이 가입이 가능하며, 2주택 이상인 경우 1주택 이외의 주택 처분을 조건으로 가입이 가능하다. ⑤ 월지급금의 기준이 되는 주택가격은 공신력 있는 기관의 인터넷 시세 또는 공시가격을 적용하며, 신청인이 원하면 외부 감정평가업자(감정평가법인등)의 감정평가액으로 할 수 있다. 110. 지분금융(equity financing)에 해당하지 않는 것은? ① 부동산펀드 ② 조인트벤처 ④ 부동산투자회사(REITs) ⑤ 자산담보부기업어음(ABCP) 111. 부동산관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ③ 부동산신디케이트 ① 자기관리는 관리의 전문성이 부족하나 비용이 적게 들고 임대료나 관리비의 객관적 산정이 용이하다. ② 위탁관리는 전문관리업자에게 위탁하여 관리하는 방식으로 대형건물의 관리에 유용하다. ③ 혼합관리는 필요한 부분만 위탁하여 관리비 절감 및 효과적 운용이 가능하나 책임소재가 불분명하다. ④ 자기관리는 고객에 대한 정보관리가 쉽고 부동산에 관한 기밀유지와 보안관리가 용이 하다. ⑤ 위탁관리는 부동산 환경의 변화에 능동적으로 대응할 수 있으나 하자발생시 신속한 대응이 어렵다. 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 35) 2026년도제37회감정평가사1차1교시A형(38–36) 112.민간투자사업방식에관한설명으로옳은것을모두고른것은? ㄱ. BTO방식은기반시설의완공과동시에국가나지방자치단체인공공에소유권이 귀속되는방식으로,운영과관리에대한책임이공공에있다. ㄴ. BOT방식은민간사업자가투자비를조달하여기반시설을건설한후일정기간 운영하고사업기간이종료할때공공에소유권을이전하는방식으로,주로 대규모프로젝트에서사용된다. ㄷ. BLT방식은민간사업자가투자비를조달하고기반시설을건설한후운영권을 임대하여투자비를회수하고,약정기간만료후에소유권이공공에이전된다. ㄹ. BOO방식은민간사업자가기반시설을건설한후공공에소유권을이전하는 방식으로,투자비회수가어려워사전목표수익률이확보되어야한다. ①ㄱ,ㄹ②ㄴ,ㄷ③ㄱ,ㄴ,ㄹ④ㄴ,ㄷ,ㄹ⑤ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ 113.도시및주거환경정비법령상정비기반시설에해당하는것은모두몇개인가? ○구거○녹지○지역난방시설 ○하천○광장○가스공급시설 ①2개②3개③4개④5개⑤6개 114.공시지가기준법을적용하여대상토지를8,463,000원/m2으로감정평가한경우개별 요인중접근조건에대한비교치는? (단,주어진자료에한하고,개별요인비교는 상승식으로하며,접근조건은소수점셋째자리에서반올림하여둘째자리까지표시함) ○표준지공시지가: 6,510,000원/m2 ○지가변동률(공시기준일∼기준시점):-0.128% ○지역요인: 1.00 ○개별요인 ○그밖의요인보정: 1.30 가로조건접근조건환경조건획지조건행정적조건기타조건 1.08 ? 1.00 0.97 1.00 1.00 ①0.90 ②0.93 ③0.96 ④0.99 ⑤1.02 115. 다음 자료를 활용하여 산출한 시산가액을 기초로 1차년도 순영업소득에 적용할 대상부동산의 환원이율은? (단, 주어진 조건에 한하며, 환원이율은 백분율로 표시 하되 소수점 둘째자리에서 반올림하여 첫째자리까지 표시함) ○ 예상 연간 순영업소득(NOI): 매년 말 1회 발생 1차년도: 1,000만원, 2차년도: 1,100만원, 3차년도: 1,200만원 ○ 보유기간: 3년 ○ 보유기간 만료 후 예상 재매도가치: 20,000만원 ○ 연간 할인율: 7.0% ○ 연 기준 일시불의 현가계수 (7.0 %, 1년): 0.93458, (7.0 %, 2년): 0.87344, (7.0 %, 3년): 0.81630 ① 4.8% ② 5.2% ③ 5.6% ④ 6.0% ⑤ 6.4% 116. 감정평가 실무기준상 감정평가업자의 수임제한 이유에 해당하지 않는 것은? ① 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우 ② 대상물건이 객관적으로 보아 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 경우 ③ 감정평가 의뢰의 내용이 감정평가관계법규나 감정평가 실무기준에 위배되는 경우 ④ 위법ㆍ부당한 목적으로 감정평가를 의뢰하는 것이 명백한 경우 ⑤ 의뢰받은 감정평가 수행에 필요한 인력과 전문성을 보유하지 못한 경우 117. 감정평가 실무기준상 건물의 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? ① 재조달원가를 간접법으로 구하는 경우에는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한 건물의 신축원가 사례를 조사한 후 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상 건물의 재조달원가 를 산정할 수 있다. ② 건물의 일부가 도시ㆍ군계획시설에 저촉되어 저촉되지 않은 잔여부분이 건물로서 효 용가치가 없는 경우에는 감정평가에서 제외하고, 잔여부분만으로도 독립건물로서의 가치가 있다고 인정되는 경우에는 그 잔여부분의 벽체나 기둥 등의 보수에 드는 비용 등을 고려하여 감정평가한다. ③ 건물의 일반적인 효용을 위한 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 부대설비는 건물에 포함하여 감정평가한다. 다만, 특수한 목적의 경우에는 구분하여 감정평가할 수 있다. ④ 기존 건물 상층부에 증축한 건물 증축부분의 장래보존연수는 기존 건물의 장래보존연 수 범위에서 적용하여 감가수정한다. ⑤ 실지조사 시 의뢰되지 않은 공부상 미등재 건물이 있는 경우에는 의뢰인에게 감정평 가 포함 여부를 확인하여 실측면적을 기준으로 감정평가할 수 있다. 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 37) 118. 감정평가에 관한 규칙상 물건별 평가방법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은? ① 산림을감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가해야 한다. 이 경우 입목 은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(小徑木林)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다. ② 과수원을 감정평가할 때에 거래사례비교법을 적용해야 한다. ③ 항공기를 감정평가할 때에 원가법을 적용해야 한다. ④ 광업권을 감정평가할 때에 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존시설 가액을 빼고 감정평가해야 한다. 이 경우 광산의 현존시설 가액은 적정 생산규모와 가행조건 (稼行條件) 등을 고려하여 산정하되 과잉유휴시설을 포함하여 산정한다. ⑤ 소음ㆍ진동ㆍ일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건의 가 치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물 건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려해야 한다. 119. 거래사례비교법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은? ① 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비 교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. ② 시점수정은 대상물건의 가격 변동률로 함이 원칙이다. ③ 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. ④ 인근지역에 적정한 거래사례가 없는 경우 동일수급권 안의 유사지역에 존재하는 거래 사례를 적용할 수 있다. ⑤ 거래사례와대상물건간에종별ㆍ유형별특성에따라지역요인이나개별요인등가치형성요인 에차이가있는경우에는이를각각비교하여대상물건의가치를개별화ㆍ구체화하여야한다. 120. 부동산신탁에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? ① 신탁부동산은 수탁자 개인재산으로부터 독립한 재산으로 취급되므로 개인 채권자의 강제집행이 배제된다. ② 신탁기간 중 소유자가 자금이 필요하면 일정한 조건 하에 신탁수익권을 양도하거나 담보하여 자금을 차입할 수 있다. ③ 관리신탁은 해외교포나 고령자 등 부동산을 직접 관리하기 곤란하거나 전문지식이 부 족한 경우에 주로 활용된다. ④ 처분신탁은 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산이나 대형ㆍ고가의 부동산을 효율적으로 처분할 수 있다. ⑤ 담보신탁은금융기관입장에서부동산관리가자유로우나법원경매에비해환가절차가복잡하다. 2026년도 제37회 감정평가사 1차 1교시 A형 (38– 38)